Jak sprzedać majątek należący do dzieci? Co zrobić żeby nie płacić podatku od wzbogacenia?

Pytanie:

Mój brat zmarł i zostawił działki w spadku. Mam rodzeństwo które chce się zrzec prawa do spadku na moje niepełnoletnie dzieci. Moje pytanie jest takie czy mogę sprzedać jedna z działek kiedy będzie ona przepisana na dzieci? Chciałabym uzyskać środki na remont domu, oraz czy muszę czekać 5 lat aby nie płacić wzbogacenia czy mogę sprzedać wcześniej?

---

Odpowiedź:

1. Kwestia dziedziczenia

            Jeżeli Pani brat pozostawił po sobie testament, dziedziczyć będą osoby wskazane w testamencie. Jeżeli osoby te odrzucą spadek w ciągu 6 miesięcy od dowiedzenia się o testamencie, to udział jaki by im przypadł przyrasta pozostałym spadkobiercom testamentowym. Jeżeli wszyscy powołani w testamencie odrzucą spadek lub testament w ogóle nie został sporządzony, spadek dziedziczony jest zgodnie z porządkiem wskazanym w Kodeksie Cywilnym.        

            W pierwszej kolejności należy wskazać, że rodzeństwo spadkodawcy dziedziczy spadek dopiero w przypadku braku zstępnych spadkodawcy (dzieci, wnuków), małżonka spadkodawcy oraz jego rodziców. Jeżeli nie żyje wyłącznie jeden z rodziców spadkodawcy, drugi rodzic dziedziczy połowę spadku, a drugą połowę dzieli się pomiędzy rodzeństwo spadkodawcy.

            Jeżeli żaden z rodziców spadkodawcy nie dożył otwarcia spadku, brak jest dzieci spadkodawcy oraz jego małżonka, spadek przypadać będzie rodzicom w częściach równych.

            W ciągu 6 miesięcy od dowiedzenia się o podstawie powołania do spadku (najczęściej jest to dzień śmierci spadkodawcy), spadkobiercy mogą złożyć przed sądem lub notariuszem oświadczenie
o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. W takim przypadku traktuje się ich tak, jakby nie dożyli chwili otwarcia spadku. Jeżeli nie złożono oświadczenia w ciągu 6 miesięcy wszyscy powołani do spadku
z ustawy dziedziczą ten spadek z dobrodziejstwem inwentarza.

            Jeżeli całe Pani rodzeństwo odrzuci spadek, to udział w spadku, jaki by im przypadał, przechodzi na ich zstępnych (dzieci, wnuki). Na odrzucenie spadku w imieniu dzieci rodzice muszą uzyskać zgodę sądu rodzinnego. Dopiero, jeżeli Pani rodzeństwo nie posiada dzieci lub wnuków, lub odrzucono spadek także w ich imieniu, to, w braku innych spadkobierców, cały spadek przypadnie Pani. Jeżeli Pani odrzuci spadek, przejdzie on na Pani dzieci.

            Oczywiście istnieje możliwość dokonania darowizny udziałów w spadku po Pani bracie przez Pana rodzeństwo na rzecz Pani dzieci.

1. Kwestie sprzedaży nieruchomości

            Zgodnie z zasadą wynikającą z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, którzy uzyskali przychód związany ze sprzedażą nieruchomości przed wymaganym 5-letnim terminem od jej nabycia są zobowiązani do zapłaty podatku od tego zbycia.

            Jednak zgodnie ze zmianą dokonaną w 1 stycznia 2019 r. w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości okres, o którym wyżej mowa, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

            Tym samym, jeżeli Pana spadkodawca kupił lub wybudował nieruchomość dawniej niż pięć lat temu, to możliwa jest sprzedaż bez konsekwencji w podatku dochodowym od osób fizycznych.

            Jeżeli jednak, nabycie lub wybudowanie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, to należy pamiętać, że ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350 z późn. zm.) – dalej jako „PDOFizU” – umożliwił uniknięcie zapłaty podatku poprzez zastosowanie tzw. „ulgi mieszkaniowej”. Zgodnie z tym przepisem zwolnione od podatku dochodowego są dochody
z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż
w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Przy czym, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

            Ponadto, ustawodawca zdecydował się poszerzyć katalog wydatków uprawniających do skorzystania z ww. zwolnienia. Dotychczas zwolnienie to przysługiwało m.in. w przypadkach, gdy przychody zostały przeznaczone na zakup nieruchomości na cele mieszkalne. Od 1 stycznia 2022 r. zwolnione zostały przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości przeznaczone na spłatę zbywanej nieruchomości: wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 PDOFizU, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c PDOFizU, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką) (Adam Mariański (red.), Komentarz do zmian w ustawach podatkowych. Polski Ład 2022, Warszawa 2022).