Chcesz wybudować dom jednorodzinny, lokal usługowy, blok mieszkalny albo rozbudować istniejący już na działce budynek? Zanim zamówisz ekipę budowlaną, sprawdź, czy teren, na którym znajduje się działka, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli nie, musisz wystąpić o decyzję administracyjną, jaką są warunki zabudowy. Kto może otrzymać tę decyzją? Jakie wymagania trzeba spełnić? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie dotyczące warunków zabudowy w Pszczynie!

Czym są warunki zabudowy?

Warunki zabudowy to decyzja administracyjna określająca zasady realizacji inwestycji w sytuacji, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• jakiego rodzaju budynek może zostać wybudowany na działce;
• parametry zabudowy;
• jakie media muszą zostać doprowadzone do powstającego budynku.

Bez takiego dokumentu nie wolno rozpoczynać inwestycji (chyba że dla danego terenu uchwalono MPZP). Zaniedbanie tego obowiązku wiąże się z bardzo poważnymi konsekwencjami: budowa rozpoczęta pomimo braku decyzji administracyjnej może zostać uznana za samowolę i skutkować przymusem rozebrania budynku.

Warunki zabudowy a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – najważniejsze różnice

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego (uchwała rady gminy lub miasta), który reguluje sposób wykorzystania gruntów w granicach jednostki terytorialnej. Właścicielom działek daje informację o tym, co i w jakiej formie mogą wybudować na swoich nieruchomościach. W MPZP mogą znajdować się bardzo szczegółowe informacje dotyczące:

• maksymalnej wysokości powstających budynków;
• lokalizacji dróg dojazdowych;
• wymaganego procentu powierzchni biologicznie czynnej;
• formy dachu, kolorystyki elewacji.

Te wszystkie wymogi mają na celu zapewnienie ładu przestrzennego i spójności, tak aby okoliczna zabudowa wyglądała estetycznie. Osoba pragnąca rozpocząć inwestycję musi zapoznać się z wypisem z planu, by wiedzieć, co właściwie może na działce wybudować. Niedozwolone jest na przykład wybudowanie magazynów na terenie, który oznaczony został jako przeznaczony do zamieszkania ani wybudowanie czteropiętrowego budynku w okolicy, w której maksymalna wysokość budynków wynosi 9,5 m.

Wprawdzie gminy mają obowiązek uchwalenia MPZP, ale w praktyce pokrycie MPZP dla obszaru Polski wynosi 32,6%. Jeśli działka znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje plan, inwestor przed rozpoczęciem budowy musi wystąpić o warunki zabudowy. To pozwolenie, które wydawane jest indywidualnie dla każdego zainteresowanego, po przedłożeniu przez niego wymaganych dokumentów.

Kiedy konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy?

Chcesz wybudować coś na swojej działce, która znajduje się na terenie nieobjętym MPZP? Musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, gdy:

• chcesz wybudować nowy budynek, rozbudować istniejący lub zmienić sposób użytkowania obiektu;
• planujesz podział działki na mniejsze parcele;
• inwestycja może oddziaływać na sąsiednie nieruchomości lub infrastrukturę techniczną.

Warunki zabudowy są wymagane w przypadku budowy:

• domu jednorodzinnego;
• obiektu usługowego lub przemysłowego;
• prowadzącej do zmiany przeznaczenia budynku (np. hotel ma zostać przekształcony w budynek mieszkalny).

Kto może wystąpić o warunki zabudowy?

O warunki zabudowy może wystąpić:

• właściciel działki;
• osoba zainteresowana zakupem działki, która chce upewnić się, czy będzie mogła zrealizować planowaną inwestycję;
• osoba dzierżawiąca działkę.

Jak widać, możesz złożyć wniosek o decyzję nawet w sytuacji, gdy nie jesteś jeszcze stuprocentowo zdecydowany na dokonanie inwestycji, ale chcesz dowiedzieć się, czy jest ona w ogóle dopuszczalna.

Warunki, jakie trzeba spełnić, by otrzymać decyzję o warunkach zabudowy w Pszczynie

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana automatycznie. Aby ją otrzymać, musisz spełnić kilka kluczowych warunków. Urzędnicy weryfikują, czy:

1. na sąsiednich działkach znajduje się podobna zabudowa (zasada dobrego sąsiedztwa);
2. działka ma możliwość połączenia z drogą publiczną, ewentualnie ustanowienia służebności;
3. działka ma możliwość podłączenia do prądu, wody i kanalizacji (ostatecznie wystarczy inne źródło, np. studnia czy szambo);
4. działka nie znajduje się na terenie, na którym obowiązuje zakaz zabudowy (np. jest to teren zalewowy).

Kancelaria adwokacka Pszczyna – kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika?

Warunki zabudowy to najważniejsza decyzja administracyjna, którą musisz uzyskać, by rozpocząć budowę domu prywatnego, bloku z mieszkaniami na sprzedaż, budynku usługowego czy rozbudowy istniejącego budynku. Z obowiązku uzyskania warunków zabudowy będziesz zwolniony wyłącznie w sytuacji, gdy teren, na którym chcesz dokonać inwestycji, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Warunki zabudowy nie są wydawane automatycznie. Wydanie korzystnej decyzji poprzedza przeprowadzenie postępowania, w toku którego urzędnicy zapoznają się z szeregiem wymaganych dokumentów, w tym z projektem budynku, mapami geodezyjnymi, analizują, czy planowany budynek jest spójny z otoczeniem (zasada dobrego sąsiedztwa). Niedostarczenie potrzebnych dokumentów lub złożenie oświadczeń i dokumentów zawierających błędy wydłuża postępowanie, co przekłada się na opóźnienie startu budowy.

Aby nie dopuścić do takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy specjalisty, jakim jest radca prawny działający w Pszczynie. Do jego zadań należy skontrolowanie:

• czy osoba wnioskująca o warunki zabudowy skompletowała wszystkie dokumenty i czy są one prawidłowo sporządzone;
• zapewnienie, że dokumenty zostały złożone do właściwego organu;
• kontrolowanie przebiegu postępowania;
• odnoszenie się do wątpliwości urzędników i składanie dodatkowych oświadczeń i dokumentów;
• wniesienie odwołania od niekorzystnej decyzji, o ile zajdzie taka konieczność.

Kancelaria adwokacka Pszczyna – skontaktuj się z nami!

Jeśli:

• chcesz rozpocząć inwestycję budowlaną w Pszczynie,
• teren, na którym znajduje się Twoja działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• chcesz mieć pewność, że terminowo otrzymasz decyzję o warunkach zabudowy,

skontaktuj się z kancelarią adwokacką Nowosielski i Wspólnicy działającą w okolicy Pszczyny. Nasi prawnicy mają wieloletnie doświadczenie w różnych aspektach prawa administracyjnego i budowlanego i sprawnie przeprowadzą Cię przez cały proces.